Kat Mülkiyeti Hukuku

Müstakil birbirinden bağımsız ev hayatından, (Gecekondu) binalardaki ya da sitelerdeki yaşama geçilmesi ile birlikte komşular arasında sorun doğmaması ya da doğan sorunların çözülmesi için birtakım hukuki düzenlemeler yapılmıştır. İşte bu düzenlemelerin yapıldığı kanun Kat Mülkiyeti Kanunu hukuk ise Kat Mülkiyeti Hukukudur.

Günümüzde siteler öyle bir hal almıştır ki içerisinde yaşayan insan sayısı bakımından birçok ilçeden daha büyük hale gelmiştir. Söz konusu kanun hükümlerinin ve buradaki yaptırımların olmaması halinde, buralarda ortak yaşam kurabilmenin mümkün olması da beklenemezdi.

​

SİTELER VE BİNALAR NASIL YÖNETİLİR?

Sitelerin yönetimin de esas alınacak hükümler, Kat Mülkiyeti Kanunu ve site yönetimlerinin anayasası niteliğinde olan yönetim planlarıdır. Site yöneticileri, kat malikleri ve burada yaşayan diğer insanların (Örneğin kiracıların) burada yer alan hükümlere uyması zorunludur. Söz konusu hükümlere uyulmadığı takdirde, Kat Mülkiyeti Kanununda buna ilişkin birçok yaptırım konmuştur. İşte bu yaptırımlarda avukatlar tarafından yerine getirilmektedir.

​

KAT MÜLKİYETİ DAVALARINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

Kat mülkiyeti davalarında yetkili mahkeme ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Görevli mahkeme ise genel kural çerçevesinde sulh hukuk mahkemeleridir. Ancak söz konusu taşınmazın KMK. 66. ve devamı maddeleri gereğince, birden fazla parselden oluşmasına rağmen toplu yapı olmaması ve parseller arasında bir takım sıkıntıların, anlaşmazlıkların doğması halinde görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

KAT MALİKLERİNİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

1. Kat malikleri her yıl olağan toplantılarını yılda en az 1 defa yapmak bu toplantılarda 1 yönetici ile 1 denetici (Yedekleriyle birlikte) seçmek zorundadırlar. Bu durum toplu yapı niteliği olan sitelerde 2 yılda bir yapılmakta 3 yönetici ve 3 denetici (Yedekleriyle birlikte) seçmek şeklinde olmaktadır.

2. Kat malikleri ortak yerlerde arsa payı ile orantılı haklara sahiptir. Bu hakları kullanırken de doğruluk ve iyi niyet kurallarına uymak zorundadır.

3. Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

4. Kat malikleri, diğer kat maliklerin onayı olmadan, ana gayrimenkulün dış cephelerinde değişiklik yapamaz.

5. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

6. Kat malikleri arsa payları oranlarında genel giderlere katılmakla yükümlüdür.

7. Kat maliki, kendi dairesinden kaynaklı bir sıkıntının diğer kat malikine zarar vermesi halinde o kat malikinin evine girmesine ve sıkıntıyı gidermesine katlanmak zorundadır.

8. Kat malikleri Kat Mülkiyeti Kanununa, yönetim planına ve olağan ya da olağanüstü toplantılarda alınan tüm kararlara uymak zorundadır.

TOPLANTI ÖNCESİ VE SONRASI UYGULANACAK OLAN USULLER

Yukarıda da belirttiğimiz üzere Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Bu süre toplu yapılarda 2 yıldır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine olağanüstü toplantılar yapılabilir.

Toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Bu çağrı kâğıdında ayrıca toplantının yeri ve saati de yazılır. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. (KMK’daki yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.) Toplantıda alınan kararlar toplantıya katılmayan kat maliklerine tebliğ edilir.

YÖNETİCİLERİN HAK, GÖREV VE SORUMLULUKLARI

Yöneticiler kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilirler. Söz konusu bina ya da sitede yönetici seçilemediği takdirde Sulh Hukuk Mahkemesinden yönetici atanması talep edilebilir.

Yöneticinin başlıca hak görev ve sorumlulukları şunlardır;

1. Kat maliklerince verilen görevleri yerine getirir.

2. Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması,

3. Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik, asansör ve kalorifer gibi genel bakım işlerini yaptırır. Bunlar için gerekli olan avansları toplar.

4. Ana gayrimenkule ilişkin tüm ödemeleri kabul edip gerekli ödemeleri yapar.

5. Ana gayrimenkul adına hesap açtırır, ortak giderleri ödemeyen kat maliklerine karşı yasal yollara başvurur.

6. Olağan ve olağanüstü toplantıları organize eder, toplantılar öncesinde işletme projelerini hazır hale getirir.

7. Ana gayrimenkule ilişkin tüm evrakları saklar, ilgili defterleri tutar ve bu defterleri her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde, notere kapattırır.

8. Yönetici tüm kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur.

9. Yönetici vermiş olduğu emekten dolayı bir huzur hakkı her zaman talep edebilir.

TOPLANTIDA ALINAN KARARLARIN İPTALİ

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak KMK. 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.

Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Ayrıca toplantıların usulüne uygun yapılmadığı gerekçesi ile de dava açılabilir.

ÖDENMEYEN AİDATLARIN TAHSİLİ

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça;

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

​

HÂKİM MÜDAHALESİ VE GEÇİCİ YÖNETİMİN DEVRİ

Yukarıda da anlattığımız üzere KMK. 33. maddesindeki hâkim müdahalesi, özellikle yöneticinin seçilememesi, toplantılarda alınan kararların iptali konusunda açılan davalar ile karşımıza çıkmaktadır.

Ancak son dönemlerde hâkim müdahalesine konu teşkil eden diğer bir olay ise geçici site yönetimlerinin görev süresinin dolmasına rağmen, görevi bırakmaması sebebiyle açılan davalardır.

Günümüzde 20.000-25.000 konuttan oluşan siteler hayatımıza girmiştir. Kanun koyucu K.M.K. koymuş olduğu hükümle, kat maliklerinin ya da diğer ilgililerin ilk taşınma dönemlerinde, bu gibi büyük yerlerde, bir anda site yönetimini oluşturamayacağını ve ciddi zorluklar doğabileceğini düşünerek, 1 yıl süreyle sitelerin geçici site yönetimi tarafından yönetilebileceğine haklı olarak karar vermiştir.

Ancak geçici site yönetimleri, ticari kaygılarla hareket ederek, bu durumu son derece kötüye kullanmaya başlamış ve birçok yerde başlamış oldukları görevlerini uzun süre bırakmamışlar ve site yönetimlerini hakkı olan kat maliklerine devretmemişlerdir. (1 yıllık süreye rağmen 7-8 yıl site yönetimini kat maliklerine devretmeyen geçici site yönetimleri vardır.)

İşte bu nedenlerle de mahkemelerden uzun süredir hâkim müdahalesi talep edilmekte ve site yönetimlerinin asıl hak sahibi olan kat maliklerine bırakılması için davalar açılmaktadır.

Ancak bu davaların doğru mahkemelerde ve doğru şekilde açılması son derece önemlidir.

​

YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ VE HUZUR HAKKI

Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

​

YÖNETİM PLANINDA VE DEĞİŞTİRİLMESİ

Yönetim planı ana gayrimenkulde oturanlar açısından bir nevi anayasa hükmündedir. Ana gayrimenkulün yönetimi yönetim planı çerçevesinde gerçekleştirilir.

Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.

Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

​

SİTE YÖNETİMİ AVUKATLARININ BAŞLICA HİZMETLERİ VE GÖREVLERİ

1. Site yönetimine ilişkin danışmanlık hizmeti vermek,

2. Personellere hukuki danışmanlık yapmak,

3. Bilgilendirme yazıları hazırlamak,

4. Toplantılara ilişkin evrakların hazırlaması ve sürecin takip edilmesi,

5. Çalışanlar ya da kat malikleri tarafından açılan davaların takibini yapmak ya da onlara dava açmak,

6. Üçüncü kişiler tarafından açılan davaların takibini yapmak ya da onlara dava açmak, (Asansör hizmeti veren firmaya açılacak olan davalar gibi)

7. Kapıcı daireleri hakkında tahliye davası açmak,

8. Aidatını ödemeyen kat malikleri hakkında icra takibi yapmak ve dava açmak,

9. Kararların iptali amacıyla dava açmak,

10.Usule uygun olmayan işlemler hakkında ceza ve hukuk davası açmak.